Immobili e donazione.

Vi siete mai chiesti se potete vendere una casa ricevuta in donazione? La risposta è sì, ma ci sono alcuni aspetti importanti da considerare.

In breve, il problema principale non è tanto “posso vendere?”, ma piuttosto “riesco a vendere?”. Giuridicamente, la vendita è possibile, ma trovare un acquirente potrebbe essere complicato a causa del rischio legato ai cosiddetti “eredi legittimari”.

Donare immobili non è sbagliato, ma è fondamentale essere consapevoli delle implicazioni.

Se desideri approfondire l’argomento o hai domande specifiche, non esitare a contattarmi.

13 giugno 2025

Vivere 100 anni: tutte le sfide della longevità

Un breve video che ci dovrebbe far capire quale può essere il nostro futuro e come dovremmo affrontarlo…. almeno finanziariamente.

Buona visione.

Per il video clicca qui

25 ottobre 2024

Oggi parliamo di donazioni

Spesso mi viene chiesto come comportarsi per trasferire del denaro da genitori a figli o altro; ecco un bel articolo che ci spiega come muoverci:

“Le donazioni sollevano spesso molti interrogativi nell’ambito della prestazione di un servizio di consulenza finanziaria e patrimoniale. Spesso chi effettua una donazione di denaro, di diritti reali o di proprietà immobiliari non è pienamente consapevole dei suoi effetti civilistici e fiscali, immediati e prospettici. Questa tematica richiede una giusta attenzione e, per poter chiarire bene l’argomento, è opportuno procedere con un determinato ordine, chiarendo per prima cosa in cosa consiste una donazione e quali sono le sue caratteristiche giuridiche, sia formali che sostanziali.

La donazione è un contratto unilaterale a titolo gratuito attraverso il quale un soggetto, cosiddetto donante, si impoverisce di un determinato attivo patrimoniale (denaro, beni mobili o immobili) arricchendo un altro soggetto, definito donatario, per spirito di liberalità, ovvero non essendone obbligato.

La donazione è un contratto tipico, ovvero normato dal Codice civile (artt. 769 e seguenti) e prevede all’art. 782 la forma dell’atto pubblico in presenza di due testimoni qualora la donazione non sia di modico valore. La donazione si dice “indiretta” quando la “causa” del contratto – ovvero l’impoverimento del donante e il contestuale arricchimento del donatario per spirito di liberalità – è soddisfatta attraverso uno o più negozi giuridici diversi dalla donazione tipica ad esecuzione diretta.

A tal proposito si possono fare diversi esempi: si pensi alla rinuncia ad un diritto reale di godimento da parte di una persona o alla rinuncia ad un diritto di abitazione, uso o usufrutto su un dato immobile. Il pagamento di un debito altrui o la rinuncia ad un diritto di credito sono donazioni indirette, così come un contratto di cointestazione di un conto corrente alimentato solo da uno dei due cointestatari. Molto frequente è l’acquisto di beni a favore altrui effettuato con denaro proprio. Un soggetto che provveda al pagamento di un immobile o di un’azienda fornendo la liquidità all’acquirente o pagando direttamente il venditore, senza intestarsi quel bene, sta effettuando una donazione indiretta.

In generale, sia le donazioni dirette che indirette sono assoggettate alle tasse di donazione e successione vigenti, salvo esclusioni previste dalla legge. Quando una liberalità indiretta ha per oggetto l’acquisto di un immobile o di un’azienda che determini il pagamento dell’Iva o dell’imposta di registro in misura proporzionale, al fine di evitare una doppia imposizione, è prevista l’esenzione dalle imposte di donazione.

Le donazioni dirette e indirette fanno parte dell’asse ereditario del soggetto donante, per cui è importante tenerle in considerazione in un’attività di pianificazione successoria, dato che concorrono al conteggio delle quote di legittima degli eredi legittimari del donante. La violazione delle quote che la legge riserva a stretti congiunti (in primis figli/discendenti e coniuge e, in assenza di discendenti, anche i genitori/ascendenti) può avvenire sia attraverso le disposizioni testamentarie che attraverso le donazioni effettuate dal de cuius in vita, per cui occorre considerarle attentamente nella rappresentazione degli effetti civilistici di una successione (legittima o testamentaria che sia).

Diversa è la connotazione di un bonifico, di un assegno o di un giro-titoli (cambio intestazione dossier titoli), perché sono meri atti dispositivi e non negozi giuridici o contratti diversi dal contratto di donazione tipica. Pertanto, in assenza di ulteriori negozi giuridici ad essi collegati (es. acquisto di una casa da parte del donatario), un bonifico, un assegno o un giro-titoli si configurano come donazioni tipiche ad esecuzione diretta e, qualora non siano di modico valore, richiedono la forma dell’atto pubblico con due testimoni, a pena di nullità (per assenza di un elemento essenziale del contratto). L’assenza dell’atto pubblico in una donazione tipica diretta comporta quindi la mancata stabilità dell’attribuzione patrimoniale, dato che la nullità è imprescrittibile e può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse (si pensi ai creditori e/o agli eredi del donante).

Con riferimento alla polizza vita di investimento, la stessa è assimilabile ad una donazione indiretta dei premi in essa versati. La donazione, in questo caso, è chiaramente differita al momento del decesso del soggetto contraente assicurato, ovvero al momento in cui la compagnia d’assicurazione è tenuta a liquidare la somma investita al beneficiario caso morte. È indubbio che in tale circostanza i premi versati costituiscono la misura dell’impoverimento del contraente assicurato e il contestuale arricchimento del beneficiario, non entrando in gioco l’eventuale rivalutazione finanziaria e la componente di rischio demografico prevista dal contratto di polizza. Non a caso il codice civile prevede l’assoggettamento dei premi versati in polizze vita ad azioni di collazione, riduzione e revocatoria.

Una corretta pianificazione successoria deve, quindi, tenere in considerazione tutte le componenti dell’asse ereditario di un cliente, cui fanno parte tutte le donazioni dirette e indirette da lui effettuate. Il valore da attribuire alle somme di denaro donate è quello nominale, mentre le donazioni che hanno avuto ad oggetto attivi patrimoniali, come immobili o aziende, sono valutate alla data dell’apertura della successione e non alla data della donazione. Questo aspetto è molto importante per valutare i possibili effetti di eventuali azioni di collazione o di riduzione da parte, rispettivamente, di eredi collatizi o legittimari del donante al momento della sua futura successione.”

17 maggio 2024

“Il testamento è un atto d’amore”.

La storia di Aretha Franklin dovrebbe farci riflettere anche se di storie simili ne abbiamo sentite tante: da Lucio Dalla a Mennea ecc.

Dovremmo stupirci, ma purtroppo rimaniamo impassibili e non agiamo, forse perché pensiamo sia roba solo per ricchi.

Credetemi, non è così, anche i piccoli patrimoni possono creare litigi in fase successoria.

Allora “Il testamento è un atto d’amore” ma soprattutto, un testamento fatto bene.

Buona lettura e buona riflessione.

01 settembre 2023

Lesione della legittima: bisogna restituire il bene

Quando si affrontano certe tematiche bisogna avere sguardo lungo e mente fredda, il cuore ….. forse è da mettere un po’ in pausa

Clicca qui Lesione della legittima

11 aprile 2022

Conto corrente cointestato, l’erede deve vigilare

Quante volte mi è stato chiesto come funziona in caso di decesso di uno dei cointestatari del conto e quante volte è stato difficile capire modalità operative diverse da istituto a istituto.

Vi allego una recente ordinanza della Cassazione per capire il mondo complesso di questioni che a volte sembrano molto semplici.

Conto corrente cointestato, l’erede deve vigilare

22 settembre 2021

Immobili e donazioni: posso vendere la casa ricevuta in donazione.

Oggi parliamo di donazioni d’immobili che, come tutte le donazioni, se non affrontate correttamente e consapevolmente, possono innescare delle conseguenze spiacevoli.

27 luglio 2021

Esempi di vita vissuta: cosa non fare

Un genitore può vendere tutto in vita a un figlio soltanto? Che succede se un padre non lascia niente a un figlio dopo aver venduto la casa e gli altri beni al fratello di quest’ultimo?

Vi allego un articolo che tratta argomenti che prima o poi ci riguarderanno in più fasi della nostra vita. Si tratta di un semplice esempio di cosa possiamo fare se nelle scelte non ci affidiamo ad una guida sicura.

Buona lettura.

Un genitore può vendere tutto in vita a un figlio soltanto?

07 luglio 2021

Passaggio generazionale: casi di vita vissuta

Il passaggio generazionale dei nostri beni è tema sempre molto ostico; facciamo una fatica atroce ad affrontarlo, pur sapendo che prima o poi (non dipende da noi) ci viene a trovare.

Vi allego una storia, con l’intento di farvi riflettere e agire, prima che qualcun’altro lo faccia per voi.

Storie tristi di ordinari testamenti

15 aprile 2021

Rischio longevità.

Sembra strano ma dobbiamo cominciare a parlare di rischio longevità.

E’ chiaro a tutti che la vita media degli italiani si sta allungando moltissimo e questo è un dato sicuramente molto positivo (oggi in Italia ci sono circa 15.000 persone che hanno più di 100 anni). Vivere mediamente a lungo porta con sé una serie di riflessioni che è necessario pianificare per tempo, se non vogliamo rimanere intrappolati in un futuro non deciso da noi.

Le due semplici immagini allegate ci permettono di capire dove sta il problema.

Stefano cinquant’anni si domanda come può il suo paese già fortemente in difficoltà reggere, con il sistema attuale, un aumento dei pensionati dal 21,5% della popolazione al 31,1% della popolazione nel 2040? Quale impatto può avere la riduzione della popolazione? E se nel 2050 il rapporto tra lavoratori e pensionati salirà in maniera vertiginosa, quanto può impattare sulla sua pensione?

Sappiamo tutti che i settantenni di oggi non sono più quelli di una volta; fanno vacanze, vanno a teatro, a cena ecc., e sappiamo tutti che la famiglia patriarcale non esiste più, quindi, chi accudisce i nonni?

12 febbraio 2021